Al terror y luto generados por los dos terremotos casi simultáneos que el 24 de junio golpearon con fuerza a parte de Venezuela, se suman cuantiosas pérdidas económicas, calculadas por Naciones Unidas en 6.700 millones de dólares.

Además de las zonas devastadas, el doblete sísmico dejó daños visibles, mayores o menores, en innumerables edificaciones en La Guaira, Caracas, Miranda, Aragua y otros estados. 

Los edificios residenciales, ya afectados por la alta morosidad y la falta de mantenimiento, entre otros problemas, producto de la crisis económica, se enfrentan ahora al reto de reparar lo dañado: paredes, muros, techos, pisos, tanques de agua y ni hablar de los ascensores, entre otros.  Muchos propietarios tienen ante sí un doble problema: reparar a lo interno sus apartamentos y afrontar los gastos de las áreas comunes. 

En el actual contexto, los abogados y asesores inmobiliarios Mireya Oliveros y Enrique Herrera Silla, consultados por Efecto Cocuyo, señalan la importancia de tener claridad sobre la diferencia entre las áreas comunes y la propiedad particular, así como los deberes y las obligaciones de cada quien, establecidos en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, a la hora de que en la asamblea de propietarios junto a la junta de condominio se aborden las decisiones a tomar respecto de las reparaciones. 

El primer paso, enfatizan, es contar con un informe técnico hecho por ingenieros en colaboración con las alcaldías, tras una inspección de la edificación. La etiqueta verde, amarilla o roja más un informe, comunicará a las juntas de condominio lo que procede con precisión.     

Áreas comunes: responsabilidad compartida

Luego del 24 de junio, en un chat de Whatsapp de condominio se insta a quienes tienen cuotas pendientes, algunas superiores a seis meses, a ponerse al día porque las reparaciones a realizar en áreas comunes como pasillos, tanques de agua y estacionamiento, luego de los terremotos requieren contar con presupuesto. Se recuerda que la deuda era anterior a los terremotos y ahora  ese dinero hace más  falta que nunca.

“La Ley de Propiedad Horizontal tiene clara las reglas que aplican y lo primero es que hay que distinguir qué son bienes comunes y qué son bienes privados. En los bienes comunes entra lo que llamamos la comunidad de propietarios, lo dice expresamente el artículo 11 de la ley que aclara que los gastos comunes, llámese gastos de conservación, de reparación, son de los copropietarios; es decir, de la comunidad de propietarios. Cada propietario va a pagar según el porcentaje de participación de su apartamento en el documento de condominio”, detalló Oliveros. 

El artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente desde 1983 establece que son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso: los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; los que se hubieran acordado como tales por 75% por lo menos, de los propietarios y los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio.

“El terreno, los cimientos, las paredes, todo lo que tiene que ver con estructura en sentido general, ascensores, fachadas, todo eso es cosa común. Si el terremoto agrietó una columna que es una base, una parte de estructura del edificio o se dañó el ascensor, eso no lo puede pagar el propietario ni del piso uno ni el del piso cinco, eso lo tienen que pagar todos los copropietarios; es decir, dividiéndose el costo según la alícuota de cada apartamento. Cuando hablamos de daños en cosas privadas, el apartamento puertas adentro, aquí sí responde cada propietario”, agregó la abogada especialista en Derecho Inmobiliario.

El artículo 5 de la mencionada legislación señala expresamente como áreas comunes la totalidad del terreno donde se ubica la edificación,  “cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones; azoteas, patios o jardines, a menos que sean de uso exclusivo del propietario de algún apartamento; sótanos, locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble; obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes.

Convocar asambleas 

“En el actual contexto, lo primero que debe hacer la junta de condominio es activarse para que se realice la inspección del edificio y mantener informada a la comunidad, una vez que se tenga el informe técnico se debe llevar a cabo una asamblea de propietarios para discutir qué es lo que se va a hacer, lo que se va a reparar, la solicitud de presupuestos a dos o tres empresas acreditadas, luego determinarse cuánto va a costar cada reparación, de qué manera se va a hacer y cómo se va a pagar la cuota extra”, precisó Herrera Silla.

En la asamblea de propietarios prevista en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal es que se toman las decisiones sobre la administración de un edificio, se designa a la junta de condominio y al administrador. A su vez, según el mismo artículo, la junta de condominio debe convocar a la asamblea de copropietarios en caso de urgencia.

Los expertos señalan que la junta de condominio ni el administrador pueden tomar decisiones que afecten la administración del inmueble o las normas de convivencia sin haberse realizado la asamblea de copropietarios. 

“Si después de la inspección la etiqueta es verde, quiere decir que las reparaciones son menores, aunque por supuesto representan gastos, pero si la etiqueta es amarilla quiere decir que los daños fueron más graves y los costos suben y si es roja la situación es crítica. En estos momentos la mayoría de los condominios no tienen la capacidad de gastar 10.000, 15.000 mil dólares en reparaciones, aquí es donde debería entrar la ayuda gubernamental y el apoyo de organismos multilaterales”, advirtió Herrera Silla, especialista en condominios. 

La gobernante encargada Delcy Rodríguez ha asegurado que dentro del denominado fondo Venezuela Renace para la reconstrucción de zonas afectadas por los terremotos, y que cuenta en un inicio con 200 millones de dólares, se hará una “asignación especial” para apoyar a las juntas de condominio en la reparación de sus edificios.

Sobre dicho anuncio, el abogado aclaró que se deben esperar más precisiones en cuanto a su alcance. De momento se pregunta sobre la viabilidad, en vista de que primero hay que resolver la falta de vivienda a casi 18.000 damnificados tras el evento sísmico. 

“Igual hay que esperar el auxilio financiero del mismo gobierno central o de algún organismo multilateral, porque yo dudo que la inmensa mayoría de los condominios puedan afrontar su situación con dinero propio. No lo van a poder hacer”, reiteró.

Uno de los municipios más afectados por los terremotos en la Gran Caracas es Chacao. Su alcalde, Gustavo Duque, también ha expuesto lo que considera deben ser soluciones para enfrentar las reparaciones importantes por hacer en los edificios dañados.

“Las reparaciones estructurales de los edificios amarillos oscilan entre 70.000 y 150.000 dolares; una cifra inalcanzable para juntas de condominio, por eso diseñamos un plan tributario de apadrinamiento. Los bancos y grandes contribuyentes pagan la reparación del edificio y nosotros les descontamos ese gasto de sus impuestos municipales por dos años”, explicó.

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Ponerse de acuerdo 

En medio de la emergencia, en el seno de los condominios se acentúan particularidades ya existentes como la poca participación de los propietarios en los temas de los edificios y el exceso en los que a veces incurren las juntas de condominio en sus atribuciones. La situación actual, opinan los expertos, amerita los mínimos acuerdos por el bien de la comunidad.

“Por un lado está la morosidad, a veces injustificada. Pero por otro lado hay juntas de condominio que no hacen las cosas correctamente y no quieren entender que no son dueños del edificio y que por una observación hasta te sacan del grupo de whatsapp del edificio”, comenta Herrera.

Pero en la situación actual, observa, hay como una sacudida y quienes buscan su asesoría preguntan mucho sobre lo que se puede decidir en las asambleas de copropietarios, qué informes necesitan, cómo se reactivan las juntas de condominio, la cobranza, cómo se enfrentan las reparaciones. 

El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal señala como funciones principales del administrador del edificio: cuidar y vigilar las cosas comunes, realizar actos urgentes de administración y reparaciones menores, recaudar las cuotas y pagar los gastos, llevar la contabilidad (libro diario) y conservar comprobantes, presentar informe y cuenta anual de su gestión y representar al condominio en un juicio con autorización de la junta.

“La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar”, reza el parágrafo unico del articulo. 

Asimismo, la junta de condominio (artículo 18) que deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes es elegida por la asamblea de copropietarios y dura, según la ley,  un  año en el ejercicio de sus funciones y podrá ser reelecta. De su seno elige un presidente. 

La junta de condominio es la que convoca la asamblea de copriopietarios, propone la destitución del administrador, ejerce las funciones del administrador en caso de que la asamblea de copropietarios no lo designe (en muchas edificaciones el presidente de la junta o la misma junta ejercen como administrador); vela por el uso que se haga de las cosas comunes, adopta la reglamentación que fuere necesaria y vela por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador. 

El artículo 9 de la ley es claro al señalar que las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo de 75% de los propietarios y solo podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por motivos tales como ser contrarias a la ley o al documento de condominio; cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble; cuando su costo no esté debidamente justificado; modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio o lesionen los derechos de uno o más propietarios. 

En este punto, otros expertos indican que la Ley Orgánica de Justicia de Paz Comunal puede usarse para resolver conflictos vecinales por la vía de los jueces de paz, en lugar de recurrir a la justicia ordinaria que toma más tiempo. 

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¿Qué pasa si las juntas no cumplen y con vecinos morosos? 

“Si la junta de condominio no asume su rol ante la emergencia post terremotos, teniendo recursos para ello, está incurriendo en grave negligencia legal; es decir, omisión, lo cual acarrea consecuencias civiles y penales. Responsabilidad civil al no actuar para asegurar las áreas comunes, por ejemplo, si causa daño a un tercero. Los miembros de la junta responden con su patrimonio personal según el artículo 1.185 del Código Civil”, advirtió la abogada en el caso de las juntas de condominio que no ejerzan sus funciones durante la emergencia.

Agregó que los propietarios pueden constituirse en asamblea o mediante una carta consulta, apoyada por la mayoría y destituir a la junta de condominio, porque no puede permitir una instancia inoperante. Se puede nombrar una junta de emergencia, indica la asesora, que atienda las reparaciones. 

El presidente de la firma asesora, Procondominios, Rafael Viso, aclara en mensajes divulgados a través de sus redes sociales que cuando está demostrado que la junta de condominio no dispone de recursos para contratar las reparaciones por la alta morosidad y los altos costos, derivados de la crisis económica, como sucede en la mayoría de los condominios en Venezuela, es descabellado amenazar incluso con cárcel a sus integrantes como ha observado en algunos casos. 

“Las juntas son entes mandatarios, pero no tienen responsabilidad por la carencia de recursos económicos. Se harán las reparaciones en la medida en que lleguen los recursos”, recalcó el abogado.

Al carecer de recursos económicos para enfrentar los daños en sus apartamentos, algunos ciudadanos han organizado campañas de recaudación de fondos en plataformas como Gofundme, apelando a la solidaridad. Esperan que con el dinero que llegue aportar incluso para las reparaciones de áreas comunes.

El tema de los ascensores ha sido uno de los más dificiles en las edificaciones. Los expertos no recomiendan el uso de los elevadores mientras no se realicen las inspecciones pertinentes.  Las comunidades han alegado que la detención de los ascensores, a la espera de las inspecciones de bomberos, que puede ser indefinida, afecta la movilidad de personas con discapacidad y adultos mayores. En algunos casos se ha optado por poner horarios de funcionamiento y se limita el número de personas y la cantidad de peso a bordo.

Viso recomienda seguir el protocolo en la puesta en funcionamiento de los ascensores: la inspección en primer lugar de la empresa encargada del mantenimiento frecuente para que dé su aval técnico (se supone que debe estar inscrita en SENCAMER) o certifique los daños, mediante informe y material audiovisual, e indique reparaciones. Pero advierte que este aval no basta y se requiere la aprobación de entes del Estado (bomberos, alcaldías) para evitar penalizaciones civiles y penales en caso de accidentes, especialmente durante réplicas. 

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Sobre los vecinos morosos, se recomienda ante la realidad económica del país, establecer acuerdos de pago que permitan honrar los compromisos y en casos extremos de incumplimiento recurrir a las vías legales. 

Los expertos recuerdan que la obligación de pagar las cuotas de condominio por parte de los propietarios de apartamentos o locales, está establecida en el  artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. La única forma de liberarse de las obligaciones, es mediante el abandono de su propiedad en favor de los propietarios restantes. 

“Los recibos de condominio son un título ejecutivo y no  hace falta otro tipo de prueba para demostrar la falta de pago. Las juntas de condominio pueden demandar a esas personas morosas porque esas deudas fueron adquiridas antes de los terremotos y no aplica la causa de fuerza mayor”, recordó Oliveros.  

Herrera Silla recomienda a las juntas de condominio, en momentos es que se pueden presentar problemas que afecten la seguridad y la vida de las personas, seguir al pie de la letra lo que diga el documento de condominio y la ley para evitar ser responsables por acciones u omisiones. Recordó que son apoderados de la comunidad y cualquier cosa que hagan fuera de lo que la ley les permita, responden personalmente. 

“No pueden menospreciarse en este contexto la parte técnica, legal ni humana. Convocar las asambleas como dice el documento de condominio, solicitar las inspecciones necesarias y asegurarse de que la comunidad apruebe los costos. La junta de condominio no puede comprometer el patrimonio de nadie y la comunidad tendrá que entender que hay que apretarse el cinturón y es allí donde puede trancar el serrucho, por eso es importante el auxilio financiero que pueda llegar por parte del gobierno o entes internacionales”, dijo.