10 claves de la Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas

La Asamblea Nacional (AN) con mayoría del chavismo dedicó una primera sesión extraordinaria para sancionar la reforma parcial de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria que empezó por un cambio de nombre de la propia legislación vigente desde 2011: Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas, más acorde al contexto de la emergencia generada por el doble terremoto del 24 de junio, que dejó a casi 18.000 personas sin un hogar.

Tras la aprobación en segunda discusión, el jefe del Parlamento, Jorge Rodriguez, indicó que se trata de modificaciones “profundas” al instrumento legal por lo que prácticamente se trata de una nueva ley que, sostuvo, protege a los productores, constructores y promotores que estén dedicados al ramo de la construcción de viviendas, así como a los compradores para que puedan acceder a las unidades habitacionales de manera rápida y segura. Asimismo destacó que dicha legislación va a permitir, junto al Estado, mayores flujos de inversión privada para nuevos hogares.

La Cámara Inmobiliaria de Venezuela consideró necesaria la reforma junto a la de la Ley de Arrendamiento para estimular el mercado de construcción de viviendas y las destinadas al alquiler como parte de las soluciones para las familias damnificadas, aunque el interinato y la AN optaron por aprobar una Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, sin derogar la ley anterior. 

A continuación diez claves de la Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas promulgada por el Poder Ejecutivo encargado este 25 de agosto.

Un título menos punitivo

La nueva ley de 40 artículos fue aprobada por unanimidad entre el chavismo y las fracciones de la Alianza Democrática, Grupo Libertad y Vamos Vamos. La Ley contra la Estafa Inmobiliaria pasó a llamarse Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas.

“Es un título favorable, que ayuda a la inversión, estimula a que haya construcciones porque la ley anterior, al comenzar con la estafa, lo que hace es alejar al constructor”, expresó el diputado de la Alianza Democrática, José Gregorio Correa. 

AN sanciona Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas  

Para el abogado Wilson Gómez Guevara, la modificación del título busca dar un giro hacia la idea de seguridad jurídica, fomento de la inversión y la corresponsabilidad entre el Estado, el sector privado y las familias. Desde la óptica de los legisladores, el término “estafa” generaba un efecto disuasivo y punitivo que alejaba la inversión privada. 

“Adopta un modelo de derecho económico promocional”, apuntó el profesional del derecho, en su cuenta de la red social X.  

Registro Único Nacional de Proyectos Inmobiliarios

De acuerdo con el artículo 6, el Ejecutivo Nacional, a través del Ministerio de Vivienda y Hábitat, ejerce la rectoría, fiscalización y supervisión del sector inmobiliario y la construcción para “garantizar” la adquisición de viviendas en preventa y construcción por parte de los ciudadanos, por lo que controlará las políticas, planes y acciones en la materia en articulación con los municipios y órganos competentes. 

El artículo 8 establece que, para iniciar la preventa de unidades habitacionales, las empresas constructoras deben estar inscritas en el Registro Único Nacional de Proyectos Inmobiliarios, además de la documentación requerida: título de propiedad del terreno, anteproyecto aprobado por la alcaldía y un mecanismo de resguardo financiero para los fondos.

La disposición transitoria única establece un plazo de 30 días para que el  Ministerio de Vivienda y Hábitat  implemente el Registro Único. Los promotores y proyectos activos tendrán 60 días para inscribirse.

Las constructoras deben entregar además a las alcaldías (artículo 14) evaluaciones de suelos, impacto ambiental, viabilidad y disponibilidad de servicios como agua, luz, gas y telecomunicaciones antes de recibir el permiso de construcción.

Diez atribuciones para el Ministerio de Vivienda y Hábitat 

El artículo 7 de la reforma otorga 10 facultades al Ministerio competente en la materia, entre ellas la inspección y fiscalización de los proyectos en construcción, construidos o aún no construidos en la preventa, venta, financiamiento, protocolización o de terceros relacionados, a los fines de aplicación de la ley. 

Asimismo, debe generar en conjunto con organizaciones sociales, órganos y agentes del Estado, mecanismos para la construcción de inmuebles destinados a la vivienda y establecer regulaciones generales sobre garantías de protección a los usuarios que deben ser incluidas obligatoriamente en las cláusulas de los contratos de venta y preventa destinados a viviendas en proceso de construcción y construidas.

“Destaca la creación del Registro Único Nacional de Proyectos e Inmobiliarias, la inspección de obras, la imposición de sanciones y la emisión de regulaciones estándar para contratos, evitando cláusulas abusivas”, señaló Gómez Guevara. 

10 claves de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda

Fideicomiso obligatorio 

El artículo 8 indica, que antes de iniciar la oferta pública de la vivienda en preventa y venta, el promotor debe presentar ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat los requisitos de título de propiedad, aprobación del anteproyecto y variables urbanas otorgadas por la Alcaldía, constitución del fideicomiso e inscripción en el Registro Único. Los requisitos deben presentarse antes de iniciar obras físicas y liberar fondos resguardados en el fideicomiso. 

El abogado destacó que dicho fideicomiso también establecido en el artículo 18  es el núcleo de protección (seguridad jurídica) al inversionista y al comprador.

“Es obligatorio constituir un fideicomiso de administración. Los fondos no van al constructor, sino a un patrimonio separado, lo que elimina el riesgo de malversación, embargos por deudas ajenas a la obra o fugas de capitales. Solo se liberan según el avance físico de la obra certificado por un ingeniero inspector independiente. Si no se alcanza el punto de equilibrio (el promotor debe demostrar que tiene los fondos para terminar la obra antes de empezar)  en el plazo, se devuelven los aportes”, resaltó. 

Evaluaciones de suelos 

Los artículos 9 y 10 están relacionados con los terrenos para la construcción de viviendas. El 9 señala que deben tener zonificación residencial y estar libres de gravámenes – salvo hipoteca de primer grado para financiar el propio proyecto – y medidas cautelares. Las alcaldías tienen 10 días hábiles para entregar cédulas catastrales y respuestas a las variables urbanas. El incumplimiento de dicho lapso genera responsabilidad administrativa, con el objetivo de combatir la burocracia. 

En el nuevo artículo 10 sobre terrenos del Estado establece que el Estado creará incentivos para el uso de terrenos destinados a la preventa y construcción de viviendas. 

En el nuevo artículo 12 las alcaldías tienen un plazo de 30 días para aprobar anteproyectos relacionados con viviendas y 15 días para correcciones.  El promotor, constructor, desarrollador inmobiliario está en la obligación de tener y mantener vigentes la totalidad de los permisos, licencias, factibilidades e instrumentos técnicos exigidos por las leyes y ordenanzas antes del inicio de las obras físicas y la liberación del fideicomiso.

Las constructoras deben entregar además a las alcaldías (artículo 14) evaluaciones de suelos (incluye toma de muestras), impacto ambiental, viabilidad y disponibilidad de servicios como agua, luz, gas y telecomunicaciones antes de recibir el permiso de construcción. El artículo 12 también establece que las entidades que prestan los servicios básicos tienen 20 días para responder sobre la factibilidad. 

El artículo 33 exige además la inspección definitiva del Cuerpo de Bomberos como requisito para que la alcaldía otorgue el permiso de habitabilidad. Dicha institucion tiene 30 días para responder.

Mercado de valores 

En el artículo siguiente (11) se permite la titularización de carteras hipotecarias y contratos de preventa en el mercado de valores. Esto, de acuerdo con Gómez Guevara, permitirá inyectar liquidez masiva al sector construcción, al captar recursos de inversionistas institucionales y bursátiles. 

Al firmar la ley en compañía del jefe del Parlamento, la gobernante encargada Delcy Rodríguez, aseguró que con el apoyo del instrumento legal se van a poder construir más viviendas al quitar cualquier tipo de traba legal. Enfatizó que la normativa facilita el acceso de los venezolanos a la adquisición de unidades habitacionales.

Agradecemos a la Pdta. Delcy Rodríguez, por la promulgación de la Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas. Esta legislación va permitir, junto al Estado, mayores flujos de inversión privada para nuevos hogares. pic.twitter.com/QNsNlTXMLp

— Jorge Rodríguez (@jorgerpsuv) August 25, 2026

Prohibición de cobros adicionales 

Los créditos e hipotecas para viviendas principales están exentos del pago de derechos de registro y notarías (artículo 17).

El artículo 19 exige el precio de las viviendas en construcción o aún no construidas en preventa y venta, incluyendo el precio de venta definitivo con base a unidades de cuenta oficiales u otros mecanismos fijados por la ley, fechas de inicio y fin de la obra, plazo máximo para el documento definitivo de venta, características exactas y materiales.  

El mismo artículo indica que la extensión de plazos debe ser justificada ante el Ministerio de la Vivienda y que los contratos no pueden ser modificados una vez suscritos. Prohíbe expresamente las cláusulas leoninas.

El artículo 20 prohíbe el cobro adicional al comprador de cargos adicionales al precio del inmueble asociados a la vialidad, urbanismo y servicios básicos, por lo que debe estar incluido en el costo total. 

Precios, retardos y culminación 

Los artículos 21 y 22 establecen que el constructor no puede rescindir unilateralmente el contrato de venta o preventa de la vivienda a menos que el comprador presente una mora superior a los 60 días en el pago de las cuotas. Si es el comprador el que desiste debe notificar con 90 días de anticipación.

El artículo 23 agrega que los saldos a favor del comprador se devuelven indexados al tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor del Banco Central de Venezuela (BCV) y que la penalización al comprador no puede exceder 5%. El reintegro del pago al comprador debe hacerse en un máximo de 120 días.

Los abonos hechos por el comprador (artículo 24) no podrán ser destinados por la constructora o contratista, productor o promotora de vivienda a inversiones o pagos de obligaciones distintas a la culminación de la obra contratada. 

Si el proceso de protocolización del documento definitivo de venta se retarda por hechos imputables al comprador o al vendedor, cualquier gasto adicional debe ser pagado por aquel al que se le impute el retraso (artículo 26).

Posibilidad de intervención por paralización 

Si hay retraso en la culminación de la obra en relación con la fecha establecida en el contrato por causas imputables a la constructora, contratista, promotor o productor de viviendas, está obligado a indemnizar al comprador con un monto proporcional al tiempo del retardo (artículo 29) y según el tipo de cambio de la moneda de mayor valor establecida por el BCV. 

Si el constructor paraliza injustificadamente la obra, de acuerdo con el artículo 31 los compradores o el Ministerio de Vivienda pueden solicitar judicialmente la intervención y transferencia del fideicomiso a los compradores para culminar la obra.

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Régimen sancionatorio

Las infracciones y sanciones en el capítulo IV de la ley van de los artículos 34 al 40 con un sistema de multas escalonado. Retrasos formales en el Registro Único o en reportes se consideran faltas leves; modificación de los planos o especificaciones técnicas, en materiales y en cronogramas de ejecución, entre otras, como faltas graves, mientras que vender viviendas sin los permisos correspondientes o desviar fondos, por ejemplo, son infracciones muy graves.

De acuerdo con el artículo 36, las infracciones leves serán sancionadas con multas equivalentes a 300 veces el tipo de cambio de la moneda de mayor valor establecida por el BCV cuando se trate de proyectos de hasta 50 unidades habitacionales. La multa se duplica si el número de viviendas supera las 50 unidades y llega hasta 100 y se triplica en proyectos mayores a 100 viviendas. 

Según el artículo 38, las infracciones graves se castigan con multas equivalentes a 3.000 veces el tipo de cambio en proyectos de hasta 50 unidades habitacionales; 6.000 veces el tipo de cambio en proyectos de entre 50 y 100 viviendas y 9.000 veces el tipo de cambio si es un proyecto mayor a 100 unidades habitacionales. 

El artículo 40 advierte sobre sanciones a infracciones muy graves a la ley, tales como multa por 18.000 veces el tipo de cambio de la moneda de mayor valor para proyectos de hasta 50 unidades habitacionales. La multa sube a 36.000 veces el tipo de cambio cuando los proyectos alcancen 100 unidades habitacionales y a 54.000 veces el tipo de cambio si las unidades habitacionales son más de 100.

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