Inquilinos en Caracas y La Guaira se preguntan qué ocurrirá con sus contratos y depósitos de alquiler tras el doble terremoto que golpeó a Venezuela. Si bien el Estado asegura que hay al menos 17.907 venezolanos que quedaron sin vivienda, actualmente no existe un registro desagregado que determine cuántos de los damnificados corresponden a la población inquilina. En la última semana, expertos y organizaciones se han dedicado a responder algunas dudas a decenas de personas que han manifestado su preocupación en redes.

Una de las preguntas más frecuentes es: ¿qué pasa cuando el apartamento alquilado deja de existir o se vuelve inhabitable? Efecto Cocuyo conversó con Cora Farías, abogada litigante en el área de arrendamientos y procesal, sobre lo que establece la legislación venezolana en este contexto:

“En este caso, el sistema legal está regulado por el Código Civil Venezolano. Debo acotar que, de acuerdo con los usos del inmueble, hay distintas leyes. Respecto a la vivienda, está regulada por la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y sus reglamentos. Pero el Código Civil señala como norma general que cuando hay una obligación o una relación de arrendamiento y el objeto de esa obligación perece, se extingue o desaparece —como el caso de estos edificios que están destruidos —, el contrato se extingue”, expresó la doctora Farías.

La ONG Acceso a la Justicia coincide y señala que si el inmueble alquilado quedó inhabitable el inquilino no está obligado a seguir pagando el canon de arrendamiento, debido a que ya no podrá seguir viviendo en el lugar.

“En este supuesto, la imposibilidad de cumplir deriva de una causa extraña no imputable al arrendatario, por lo que el Código Civil lo exonera de responsabilidad”, apunta la organización en su web oficial.

Farías también aclara que, cuando el inmueble queda parcialmente habitable, el inquilino puede proponerle al arrendador que le haga una reducción del canon.

“Si no llega a un acuerdo con el arrendador, puede perfectamente pedir en un tribunal la resolución del contrato y esa resolución conduce al fin del mismo. Es decir, el inquilino acciona y demanda debido a que no le conviene vivir en ese inmueble. Por ejemplo, si una persona que vive en el piso alto de un inmueble que tiene el sello verde —de acuerdo con los criterios del semáforo post sismo— no quiere continuar ahí, entonces lo que puede hacer es sentarse a conciliar con el propietario, plantearle la situación y llegar a un acuerdo entre ambas partes. Cuando yo no puedo llegar a un acuerdo desafortunadamente tengo que demandar, pero aquí la idea no es que empiecen a proliferar demandas por toda Venezuela”, aseguró.

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¿Se debe seguir pagando alquiler?

A pesar de la magnitud de la tragedia, los expertos legales advierten que una catástrofe natural no deroga los procedimientos formales ni las responsabilidades. Frente a la duda de si hay que seguir pagando el alquiler de una casa o un apartamento en buen estado (habitable), Acceso a la Justicia recuerda:

“…no existe una suspensión general del pago de los cánones de arrendamiento. En Venezuela no se ha dictado ningún decreto que suspenda esa obligación y el exhorto de la Defensoría del Pueblo al respecto no tiene ese efecto jurídico. La regla general sigue siendo que el alquiler debe pagarse. La excepción ocurre únicamente cuando el terremoto provoca daños que impiden utilizar el inmueble o hacen insegura su ocupación”, indica la ONG en su web oficial.

De la misma forma, aquellos propietarios que, tras haber perdido su vivienda principal por el sismo, sientan la necesidad urgente de recuperar un inmueble de su propiedad que se encuentra actualmente alquilado, deben saber que no existen las “vías de hecho” ni los desalojos automáticos debido a una sentencia del 17 de agosto de 2015, en Sala Constitucional del Tribunal Supremo, que suspendió la ejecución de todos los desalojos de vivienda por motivos de una acción de amparo hasta la fecha.

Para recuperar un inmueble bajo la premisa de necesidad justificada, la ley venezolana exige tramitar obligatoriamente el Procedimiento Previo Administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI).

“Lo que nos está pasando ahora es lo que en derecho se llama una causa extraña no imputable a las partes. Y hay dos causas extrañas no imputables: el caso fortuito y la causa mayor. El primero, por un evento extraordinario, se debe a que no depende de manera racional de la voluntad del ser humano, como nos ha pasado. Nadie sabía que iba a haber un terremoto. ¿Qué ocurre entonces? La legislación es bastante amplia y trata que la responsabilidad entre las partes sea menos rígida. La mediación es lo que se recomienda”, dijo Farías.

Qué pasa con el depósito

“El depósito es una garantía del cumplimiento del contrato de arrendamiento que equivale entre tres y cuatro meses dependiendo el uso del inmueble. Cuando hay depósito y un inmueble destruido por el terremoto, el propietario está obligado a entregar esa cantidad que el inquilino le dio. Si se la dio en dólares, debe devolvérsela en dólares. Normalmente cuando uno termina la relación y entrega el inmueble, el propietario tiene un lapso de entre 15 y 60 días para entregar el depósito. Pero aquí hubo una causa extraña no imputable, es decir, volvemos a la parte humana. Hay que mediar, porque quizás el propietario no tenga el dinero para devolverlo pero es su obligación, porque ese depósito no se compensa por cánones de arrendamiento insolutos”, aseguró Farías.

Recordó también que una de las inquietudes más comunes que le han presentado algunos venezolanos es la del pago de meses adelantados. ¿Qué ocurre cuando una persona ya pagó, por ejemplo, un año completo de alquiler?

“Si el sismo ocurrió en junio y yo pagué hasta diciembre, ¿qué es lo humano y correcto? Primero, es completamente ilegal que un propietario exija un año por adelantado. Pero si es el caso, el propietario podría decirle al inquilino que le pagará esos seis meses que faltan en dos o tres partes, debemos abogar por la mediación. Aquí tenemos que utilizar la mano izquierda porque desalojar un inquilino en Venezuela es una tarea titánica”, puntualizó.

Quién paga las reparaciones

“Si el inmueble presenta grietas u otros daños después de los terremotos, lo recomendable es documentar inmediatamente la situación mediante fotografías y videos, registrar la fecha en que aparecieron y notificar tanto al propietario como a la junta de condominio para que puedan realizarse las inspecciones correspondiente”, recomienda Acceso a la Justicia.

Farías añadió que hay que partir de una premisa: todos los daños que cotidianamente se producen dentro de un inmueble corren por cuenta del inquilino, pero los que se producen fuera son responsabilidad del propietario. Sin embargo, en lo concerniente a los daños por el terremoto, todos los que se hayan producido dentro de la propiedad deben ser costeados por el propietario.

“Simplemente porque el inquilino no utilizó su voluntad y no fue por un acto delictivo que él ocasionó el daño en el inmueble. Porque generalmente, cuando hay un desgaste o daño por parte del inquilino en el inmueble cotidianamente, él es quien corre con los gastos. Por eso es que existe la figura de las reparaciones mayores y las reparaciones menores. Pero si yo estoy alquilada y tengo daños en el inmueble por ocasión de un sismo, lamentablemente el propietario es quien debe pagar eso”, explicó la abogada.

Qué se espera a futuro

El horizonte post-terremoto plantea un desafío estructural severo. La absorción de los nuevos damnificados por parte del mercado de arrendamiento privado choca de frente con un temor histórico del propietario venezolano. La rigidez de la legislación en materia de vivienda, caracterizada por la complejidad de sus procesos de desalojo ante la SUNAVI, ha provocado que los propietarios miren con recelo la opción de alquilar.

“Tengo muchísimo tiempo señalando que es un clamor de la población que, para que el propietario vuelva a tener seguridad jurídica, se le permita de alguna manera legal que las relaciones sean equilibradas. Porque con la legislación que tenemos el más beneficiado en una relación arrendaticia es el inquilino. Lo que proponemos es ajustar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 a la realidad actual venezolana”, culminó Farías.